Обязанности продавца:

До заключения сделки купли-продажи продавец обязан передать покупателю всю информацию о важных факторах, которые влияют на эксплуатацию и стоимость недвижимости.

Отнесение информации к категории важной определяется в соответствии с характером и целью дальнейшей эксплуатации объекта.
Если при покупке дома- коттеджа покупателя интересуют, прежде всего, метод строительства и использованные стройматериалы, то при покупке земельного участка решающее значение могут иметь: -право на строительство, качественные характеристики водоема, наличие и качество леса, протяженность собственной береговой линии, право проезда или прохода к земельному участку, наличие соседей, удаленность от точек подключений коммуникаций, удаленность от услуг.

Продавец обязан предоставить эту информацию добровольно, и он несет ответственность за ее достоверность:

• сведения о площади и размерах земельного участка и находящихся на нем строениях.
  
  
• информацию о дефектах и повреждениях, включая возникшие по причине протечек и старости строений, является обязательным;
  
• сведения о решениях, принятых официальными органами (например, о землеотводе и застройке или запрете на строительство), которые ограничивают возможности эксплуатации объекта недвижимости;
  
  
• сведения о залоговых правах и других обременениях, к которым относится, например, право аренды, доля в совместном владении землей, право пользования водоемом и причалом находящимся в совместном пользовании и прочее...

Обязанности покупателя:

Покупатель обязан ознакомиться с границами земельного участка, произвести тщательный осмотр недвижимости до заключения сделки купли-продажи.

В здании необходимо обследовать все помещения, к которым имеется беспрепятственный доступ.

Покупатель не имеет права в дальнейшем предъявлять претензии о таком дефекте, который мог бы быть им замечен при тщательном осмотре.

Необходимые документы:

При заключении сделки купли-продажи покупатель должен получить для ознакомления следующие документы:

• справка о государственной регистрации, которая подтверждает право собственности продавца на недвижимость (Lainhuututodistus);
  
  
• справка об обременениях, в которой указаны залоговые обязательства, права аренды и прочее (Rasitustodistus);
  
• выписка из Кадастра недвижимости, в которой указаны, например, обременения, связанные с пользованием дорогами(Kiinteist o rekisterinote);
  
  
• карта из Кадастра недвижимости (Tonttikarta);
  
  
• копия плана, который может касаться территории объекта, или, например, копия плана прибрежной территории(Kaavakarttakopiot);
  
  
• разрешения на строительство и строительные чертежи (Kaavamaaraykset).

Договор купли-продажи:

Продавец и покупатель или же их представитель должны в письменном виде заключить договор купли-продажи в присутствии официального заверителя сделки (нотариуса).

Если договор не оформлен в соответствии с этими требованиями, он не является обязательным для соблюдения.
В доверенности, выдаваемой продавцом доверенному лицу или  риэлтерской фирме, должны быть указаны его точные данные и приведено детальное описание продаваемого объекта.

Для совершения сделки необходимо письменное согласие супруга (-ги) продавца в том случае, если предмет сделки – дом или земельный участок, являющийся объектом их совместного владения.  

Если продавцом или покупателем выступает фирма или другое юридическое лицо, необходимо выяснить, обладает ли их представитель правом на заключение сделки. Обязательным условием является факт наличия решения совета директоров или акционеров о продаже или покупке данного объекта недвижимости.

В договоре купли-продажи должна содержаться информация об объекте недвижимости, договаривающихся сторонах, цене сделки или другой компенсации, а также о возможном наличии условия, расторгающего договор или откладывающего его вступление в силу.
В договоре купли-продажи должно быть приведено максимально точное описание предмета сделки и указан кадастровый  номер объекта недвижимости, предварительно проверенный на достоверность.

При совершении сделки купли-продажи отчуждаемой доли рекомендуется приложить к договору карту, где обозначены границы доли. Эта карта должна быть получена из Кадастра недвижимости и соответствовать реальной ситуации.

Используемые в договоре имена покупателя и продавца должны соответствовать их официальным данным.

Стороны могут договориться о других условиях сделки в свободной форме, однако в их интересах является все же включение этих условий в договор купли- продажи.

Зачастую цена сделки оплачивается в момент ее совершения чеком или банковским перечислением с использованием банка в качестве посредника.

Одним из условий договора купли-продажи часто является то, что продавец оставляет за собой право собственности на недвижимость до тех пор, пока полная стоимость объекта недвижимости не будет выплачена.

Условие о переходе права собственности может действовать не более пяти лет с момента совершения сделки.

Купля-продажа недвижимости с залогом:

Если в справке об обременениях указано, что недвижимость заложена, покупателю во время совершения сделки рекомендуется потребовать в свое распоряжение закладную, иначе он должен быть готов к тому, что объект недвижимости будет по-прежнему служить гарантией выплаты предыдущим владельцем недвижимости своего долга.

При совершении сделки стороны иногда договариваются о том, что ответственность за выплату продавцом недвижимости своих долгов может быть передана покупателю.

Для вступления этого условия в силу необходимо получить согласие кредитора.

Переговоры с банком по данному вопросу рекомендуется провести до совершения сделки.

При совершении сделки купли-продажи отчуждаемой доли покупатель не может просто доверять условию, согласно которому отчуждаемая доля продается без обременений, поскольку для освобождения от залогового обязательства и устранения обременений необходимо получить согласие кредитора (залогодержателя), которому покупатель должен немедленно сообщить о заключаемой сделке.

Предварительный ДОГОВОР КУПЛИ- ПРОДАЖИ:

О планируемой сделке купли-продажи недвижимости можно заключить предварительный договор, который должен быть оформлен в письменном виде и заверен в присутствии официального заверителя сделки.

Официальные заверители сделки:

Официальный заверитель – сделки заверяет ее совершение с одновременным установлением личности сторон и формальной законности сделки.

К нему можно обратиться также за справкой о государственной регистрации, справкой об обременениях и выпиской из Кадастра недвижимости.

Официальными заверителями сделки могут быть определенные должностные лица установленных органов власти, включая магистрат и офисы Управления геодезии и землеустройства, а также назначенные Уездными судами специальные заверители сделок.
Функции официальных заверителей сделок зачастую могут выполнять также служащие банков, которым это право предоставлено распоряжениями уездных судов.

Сделку купли-продажи находящейся в Финляндии недвижимости можно заключить также и за пределами страны. В этом случае сделка должна быть совершена в соответствии с положениями о сделках с недвижимостью, имеющимися в законодательстве Финляндии.
За пределами Финляндии официальными заверителями сделок купли-продажи недвижимости выступают определенные должностные лица консульских представительств Финляндии за границей.

Информацию об официальных заверителях сделок купли-продажи предоставляют Уездные суды,  магистраты, офисы Управления геодезии и землеустройства и муниципальные управления по недвижимости.

Ограничения, связанные с приобретением земельного участка:

Муниципалитет может обладать преимущественным правом выкупа проданной недвижимости в том случае, если конкретный земельный участок необходим для обеспечения общественно-полезной застройки, рекреационных или охранных целей.

Это преимущественное право на выкуп касается сделок, предметом которых является объект недвижимости площадью более 5 000 м2, а в столичном регионе - 3 000 м2.

Преимущественное право выкупа не применяется в сделках между близкими родственниками  (супруги, дети, сестры, братья, внуки, правнуки, родители, бабушки, дедушки и их супруги).

Оформление государственной регистрации:

После совершения сделки купли-продажи недвижимости покупатель обязан зарегистрировать ее в Уездном суде (суд 1-ой инстанции), на территории судебного округа которого находится недвижимость.

Сделка купли- продажи отчуждаемой доли также подлежит регистрации.

В интересах покупателя зарегистрировать сделку как можно быстрее.

При оформлении регистрации  уездный суд изучает законность совершенной сделки и вносит информацию о покупателе как собственнике недвижимости в Государственный реестр прав собственности на недвижимость и залогов.

Государственная регистрация сделки необходима для использования недвижимости в качестве залога для гарантии выплаты кредита или другого долга. На практике этот залог оформляется путем передачи в согласованном порядке закладной в распоряжение кредитора (залогодержателя).

Государственная регистрация должна быть оформлена в течение шести месяцев после совершения сделки купли-продажи.
Отсчет времени начинается с момента подписания договора купли-продажи.

Решение о государственной регистрации оформляется, когда право на недвижимость окончательно перейдет к покупателю.
За оформление государственной регистрации выплачивается регистрационная госпошлина, базовый размер которой составляет 65 евро.

Заверители сделки предоставляют инструкции по государственной регистрации и связанной с ней выплатой налога со сделки купли-продажи недвижимости.

Дополнительную информацию об этом налоге можно получить в Налоговой службе.

Сумма налога на приобретенную недвижимость составляет 4 % от стоимости объекта недвижимости (цена указанная в договоре купли-продажи) .

Заявление о государственной регистрации права собственности на недвижимость можно подать лично в канцелярии  Уездного суда, а также отправить по почте или с курьером.

Бланки заявлений  на  финском и шведском языках выдаются в канцелярии Уездного суда.
Бланки также размещены на сайте: www.oikeus.fi.

К заявлению необходимо приложить оригинал договора купли-продажи и его копию. Кроме того, в Уездный суд нужно представить квитанцию об оплате покупателем налога со сделки купли-продажи недвижимости. Для нерезидентов, обязательно приложить копии первых страниц загранпаспортов приобретателей.

Если покупатель не оформит государственную регистрацию в установленные сроки, на сумму подлежащего к уплате налога будут начислены пени.

Необходимость в представлении других документов зависит от категории недвижимости, условий и сторон сделки.
Для продажи жилого объекта недвижимости необходимо получить согласие супруга (-ги) продавца или же документ, удостоверяющий право представителя фирмы-продавца или наследников заключать договор купли-продажи.

Дополнительную информацию о необходимых документах можно получить в Уездном суде.

Если при рассмотрении заявления обнаружится отсутствие какого-либо необходимого документа, его можно предъявить позже.

Договор об общей долевой собственности:

Недвижимость или право ее аренды могут быть приобретены на долевых условиях. Например, три человека имеют право осуществить совместную покупку и зарегистрировать при этом в Государственном реестре право каждого на одну треть от недвижимости или права аренды в том случае, если они не согласовали между собой другие условия деления.  В данном случае, доля  налога на приобретенную недвижимость выплачивается каждым приобретателем отдельно, отдельным платежным поручением.

Долевые собственники могут при этом заключить договор об общей долевой собственности, в котором они оговаривают право каждого на распоряжение определенной частью участка или владение на нем зданий.

Этот договор рекомендуется официально зарегистрировать в Уездном суде.

Такой порядок является альтернативой обращения долевых собственников в офис Управления геодезии и землеустройства с заявлением о проведении формирования (операций выделения/разделения) из этих долей самостоятельных объектов недвижимости, предназначенных для каждого из владельцев.

Проведение указанных операций в отношении зарегистрированного участка земли в городе невозможно без внесения изменений в градостроительный план, однако путем заключения договора об общей долевой собственности можно определить права владения каждого из собственников.

Пути проходов, права пользования дорогами и обременения:

При формировании (разделении/ выделении) нового объекта недвижимости или другой операции всегда нужно выяснить пути прохода с этого объекта на государственные или частные дороги.

Если этот вопрос не согласован в документе передачи, о нем принимается решение во время межевания.
В отдельных случаях приходится определять права на пользование дорогами не только по выходу на территорию базовой недвижимости, но и на участки других владельцев.

При межевании определяются также компенсации и их выплата владельцам других объектов недвижимости.

Регистрация права собственности:

После истечения срока обжалования действий по формированию недвижимости или принятия законного решения по обжалованию, инженер-исполнитель заносит информацию о новом сформированном объекте недвижимости в Кадастр недвижимости.

Владельцам отчужденной и базовой недвижимости направляется уведомление о данной регистрации, к которому прилагаются выписка из Кадастра недвижимости и карта отчужденной недвижимости, если эта информация ранее не доводилась до их сведения.

Хранение документов в архиве :

Документы, составленные при проведении действий по формированию недвижимости, передаются на постоянное хранение в Центральный архив Управления геодезии и землеустройства, находящийся в городе Ювяскюля.

В Центральном архиве можно заказать копии этих документов и карт.

Документы, составленные должностными лицами муниципалитетов, хранятся в архивах муниципалитетов.

Приобретение жилых квартир.  

Сделки купли-продажи квартир в многоквартирных домах или отдельных зданиях не рассматриваются как сделки с недвижимостью, за исключением случаев, когда  одновременно с заключением такой сделки передается право собственности на земельный участок.
Указанные сделки купли- продажи не регистрируются в Уездных судах.

В Финляндии многоквартирные дома и земельные участки под ними находятся обычно в собственности жилищных акционерных обществ (ЖАО) или акционерных обществ по недвижимости.

Акции этих акционерных обществ можно продавать и покупать, при этом они дают своему владельцу право на распоряжение определенной квартирой, расположенной в доме, принадлежащем акционерному обществу.

На практике данное право распоряжения квартирой приравнивается к праву собственности на нее.

Подготовка к купле-продаже:

В Финляндии предусматривается различный порядок действий в случае покупки новой или бывшей в эксплуатации квартиры.

Сделка с бывшей в эксплуатации квартирой регламентируется не так подробно, как с новой квартирой.

При приобретении квартиры в строящемся доме особо важно ознакомиться с документами, отражающими степень безопасности такой покупки.

Эти документы помогают покупателю сформировать представление о ЖАО, его экономическом положении, недвижимости и строящемся объекте, чтобы на основании этой информации принять решение о рентабельности и целесообразности планируемого приобретения.
Если квартира или акция ЖАО приобретается в уже существующем, то есть старом здании, покупателю рекомендуется ознакомиться со справкой, выданной управляющим этого дома, которая включает информацию о ЖАО, его экономическом положении, все параметры квартиры и помещений находящихся в совместном пользовании а также затратах на проживание, учитывая, в том числе, размер платы за содержание здания и потребление воды и электроэнергии.

Управляющий также располагает информацией о планируемых работах по ремонту или реконструкции дома, которые могут повлиять на объем затрат на проживание в нем.

Рекомендуется также выяснить, перейдет ли к покупателю ответственность за выплату кредитов, взятых ЖАО.

На практике, в случае наличия такой ответственности, сумма сделки купли-продажи уменьшается в соответствующей пропорции.
Очень распространены случаи, когда эта ответственность переходит к покупателю в случае приобретения квартиры в новом доме, в связи со взятым ЖАО кредитом на строительство, что также ведет к уменьшению суммы сделки.

При желании покупатель может единовременно выплатить ЖАО свою долю от общего кредита, взятого акционерным обществом, в результате чего к ежемесячной плате за содержание здания не будет прибавляться доля по выплате этого кредита.

Доля во взятом ЖАО общем кредите, которая должна выплачивается акционерному обществу владельцем квартиры ежемесячно, называется платой за финансирование.

Владелец акций ЖАО также обязан ежемесячно оплачивать ЖАО свою долю в общих затратах на содержание дома (плата за содержание), из которых наиболее крупная статья – расходы на отопление.

Обязанности продавца и покупателя :

Обязанность продавца - предоставление информации.

Продавец новой квартиры обязан предоставить информацию не только о самой квартире, но и об окружающих условиях и услугах, предоставляемых в этом жилом районе.

Продавец квартиры в старом доме обязан предоставить информацию о квартире и ее оснащении, а также о тех отклонениях, которые имеются в оборудовании, состоянии или прочих характеристиках квартиры, соответствующих ее возрасту.

Обязанность покупателя - осмотр квартиры.

Покупатель новой квартиры обязан произвести ее осмотр до совершения сделки купли-продажи в случае готовности объекта, поскольку впоследствии он теряет право на предъявление претензий по такому дефекту, который он мог бы заметить во время осмотра.
Покупатель квартиры в старом доме также обязан произвести ее осмотр до совершения сделки купли-продажи.

Сделка купли-продажи жилой квартиры:

Договор купли-продажи.

В Законе о сделках купли-продажи жилых квартир имеются положения о минимальных требованиях к содержанию договора купли-продажи, которые касаются только тех случаев, когда акционер-учредитель продает акции жилых квартир в строящихся домах. Если сделка купли-продажи заключается после завершения строительства, в Законе нет специальных положений, регулирующих форму или минимальные требования к содержанию такой сделки.

Договор купли-продажи жилой квартиры (акций жилой квартиры) составляется в письменной форме.

С юридической точки зрения, предметом сделки являются ценные бумаги, то есть акции, дающие право на распоряжение квартирой, иными словами, речь здесь идет о сделке с движимой собственностью.

Покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи, при этом присутствия официальных заверителей сделки не требуется.
При совершении сделки можно воспользоваться услугами поверенного, который в этом случае подписывает договор купли-продажи.
Доверенность на совершение сделки купли-продажи жилой квартиры рекомендуется оформить в письменной форме и четко определить в ней условия предоставляемых полномочий.

Как и в случае сделки с недвижимостью (землей), в договор купли-продажи жилой квартиры необходимо включить все необходимые условия этой сделки.

В Финляндии сделка купли-продажи акций жилой квартиры проходит обычно в следующем порядке: до завершения сделки покупатель выплачивает продавцу (как правило, риэлтеру) определенную сумму задатка (на практике до 4%), которая затем зачитывается в окончательной стоимости сделки.

Если сделка не состоится по причинам, зависимым от покупателя, выплаченная сумма задатка или ее часть остается продавцу.

Заложение акций:

При заключении сделки купли-продажи акций жилой квартиры покупатель должен убедиться в том,  что передача акций состоится  при сделке.

Информацию о том, являются ли акции заложенными, невозможно найти ни в одном из государственных реестров.
Если акции не передаются в момент заключения сделки, покупатель должен выяснить их местонахождение и включить в договор купли-продажи условие, касающееся передачи акций.

После перехода права собственности покупатель может использовать полученные им акции в качестве гарантии выплаты своих долгов и, например, оплаты стоимости купленной им квартиры.

Залоги, связанные с квартирой, не регистрируются в официальных инстанциях, то есть, залог оформляется путем подписания договора о залоге с передачей акций кредитору (залогодержателю).

Обычно акции хранятся в предоставившем кредит банке также и после выплаты кредита в полном объеме.
Регистрация сделки купли-продажи жилой квартиры:

В Финляндии сделка купли-продажи жилой квартиры не рассматривается как сделка с недвижимостью, поэтому она не подлежит государственной регистрации, и в связи с этим информацию о ней невозможно получить в каких-либо государственных реестрах.
Если покупатель приобретает квартиру в доме, находящемся в собственности ЖАО, он может пользоваться правами владельца квартиры в этом акционерном обществе только после того, как заявит о совершении сделки для занесения ее в Реестр акций ЖАО.
Это заявление должно быть доведено до сведения правления акционерного общества, то есть на практике покупатель предъявляет управляющему дома договор купли- продажи и документ, свидетельствующий об уплате налога со сделки купли-продажи в размере 1,6 % от полной стоимости квартиры.